부동산 현황에 대한 생각들

오늘 심야토론에서 부동산에 대한 주제로 토론을 하더군요. 제가 생각하는 한국 부동산의 상황에 대한 생각들을 정리해보았습니다.

 

1. 주택보급율에 대하여

 - 주택보급율을 바탕으로 생각할 때 아직 한국은 주택의 보급이 더 필요한 상황이라고 봅니다. 현재 보급율이 100%수준이라서 더 이상의 공급이 필요하지 않다고 말하는 사람이 있습니다만, 이는 주택의 수명을 생각한다면 달리 보아야 합니다. 즉 2~30년 단위로 주택은 수명이 다하기 때문에 재건축을 해야 하며 이에 따른 추가 수요가 필요합니다. 재건축을 할 때 여기서 나가 있는 사람들이 주거할 공간이 필요하기 때문이죠. 이를 바탕으로 할 때 보급율은 110% 이상 수준이 되어야 한다고 합니다. 때문에 선진국의 경우는 주택보급율을 110~120%로 유지한다고 합니다. 이 기준으로 본다면 주택의 추가 공급은 필요합니다.

 

2. 주택가격에 버블이 있는가?

 - 주택가격에 과연 버블이 있는가 없는가? 를 판단할 때 유용한 방법이 있습니다. 임대를 통한 수익과 시중 금리를 비교하였을 때 어느 정도 나오느냐에 따라서 주택 가격이 적절한지 판단할 수 있습니다. 즉 1억원의 집을 가지고 있을 때 이를 통한 임대 수익이 금리를 5%라고 가정하였을 때 년 500만원 수준이 나와야 하는데 이에 못하다면 그만큼 주택 가격에 버블이 있다고 볼 수 있는 것입니다. 이 기준으로 볼 때 분명한 버블이 있습니다.

 또 한가지 방법은 전세금액과 집값과의 비교입니다. 전세와 집값의 차이는 결국 집값상승에 대한 기대값을 포함하고 있다고 보아야 합니다. 이 기준으로 보아도 집값의 40% 정도는 집값상승에 대한 기대에 따른 가격으로 보아야 합니다.

 

3. 장기적인 한국 부동산 가격 상승 요인

 - 장기적인 한국 부동산 가격의 상승은 인구 증가에 기인한 것으로 판단합니다. 물론 전체 한국 경제 규모의 상승이 근본 요인이긴 하나 부동산이라는 특정 자산의 가격이 다른 자산에 비하여 유독 상승할 수 있었던 원인이 인구에 있다는 것입니다. 인구가 줄고 있는 지방도시의 집값이 하락하는 것이 간접적으로 인구와 부동산가격 사이의 상관관계를 보여줄 수 있다고 생각합니다.(근거를 더 정확히 쓰자면 자료를 많이 조사해야 할 것입니다.)

 현재 한국의 인구는 출생률 감소에 기인하여 장기적으로 하락할 것으로 예상되고 있습니다. 때문에 장기적인 부동산 가격의 상승을 기대하기는 힘들 것으로 생각합니다.

 

4. 부동산 버블의 해결책

 - 연착륙을 많이들 이야기 하죠. 그럼 연착륙을 위하여 어떻게 해야 할까요? 저는 근본적으로 집값을 크게 끌어 내리기 보다는(집값의 미세 조정과) 인플레이션을 바탕으로 집값이 합리화 될 때까지 거래를 묶어놓는 방법이 합리적이라고 생각합니다. 부동산은 순수하게 부동산 자체로 끝나는 것이 아니라 이를 통한 대출 자금이 시중에 많이 풀려 있습니다. 때문에 부동산 시장의 가격 하락은 부동산 만이 아니라 전체 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다. 현재 미국의 서브프라임으로부터 시작한 금융위기, 일본의 부동산 위기의 경우처럼 말입니다. 때문에 담보가치의 하락이 이루어지는 것은 막고, 가격이 합리화 될 때까지 유지하는 것이 바람직하다고 보는 것입니다. 다행인지 불행인지 전세계 원자재 가격 상승과 원화가치 하락으로 인한 인플레 압력이 심한 상황입니다. 인플레를 통한 부동산가격을 제외한 자산가치 상승을 통하여 주택가격이 합리화 되는 것이 최상의 시나리오라고 생각합니다.

 

5. 정책적인 방향에 대하여

 - 지금까지의 글을 보셨다면, 제가 참여정부의 부동산 정책에 대하여 긍정적으로 생각하고 있음을 알 수 있었을 것입니다. 831대책의 핵심이 거래를 정지시키는 것에 있기 때문입니다. 지금과 같이 실질적인 거래 정지가 이루어 져 있는 상황에서 주택보유자의 이자부담은 있지만 전체 경제에 미칠 버블 하락에 의한 피해는 막을 수 있기 때문입니다. 현재의 부동산 가격이 버블수준이 어느 정도인가에 따라 다르지만, 저는 지금과 같은 정책이 조금은 더 이어 져야 한다고 생각합니다. 2번에서 제시한 기준으로 보았을 때 근본적인 버블이 아직 사라지지 않았으며, 현재의 가격은 거래의 상실로 인하여 유지되고 있는 것이기 때문입니다. 실제로 주위에서 들리는 이야기도 내년이 되면 거래세가 내려가니 이때 집을 정리하겠다는 이야기가 종종 들립니다. 거래의 폭등은 가격의 큰 변동을 가져올 것이며 이는 부동산가치의 큰 하락으로 이끌어 갈 가능성이 높습니다. 때문에 지금과 같은 거래세를 한시적이나마 더 유지해야 한다고 봅니다.

 

 주택보급에 대해서는 추가 공급이 필요하다고 생각합니다. 또한 서울과 수도권 중심인 것이 오히려 더 바람직하다고 봅니다. 실질적인 한국의 주택 수요는 서울에 있고, 1번에서 이야기한 바대로 주택의 추가공급이 더 필요한 상황이라고 생각하기 때문입니다. 참여정부는 지방발전에 나라의 많은 자원을 투입하였습니다. 그러나 저는 한국의 현실에서 이것이 가능한지 의심스럽습니다. 중공업을 제외한 나라의 모든 핵심 사업단지와 지식노동을 위한 사무실이 서울과 수도권에 있는 상황에서 지방에 자원을 투입을 하는 것은 현실보다는 정부의 이상에 바탕을 둔 정책이었다고 생각합니다. 현실적인 서울, 수도권의 주택 공급이 필요하다고 봅니다. 현재의 주택 미분양 사태는 수요의 충족에 기인한 것이라기 보다는 가격 버블에 기인한 것으로 생각합니다.(주택공급지의 위치가 수요가 많은 곳도 아닙니다) 추가 공급되는 주택에 대해서는 가격이 현실화 되어서 공급되어야 할 것이며 이를 시세 차익의 기회로 삼을 수 없도록 하여, 실 수요자들이 구매할 수 있도록 정책을 만들어야 할 것입니다.

 

6. 경제학적인 시점에서 보았을 때 부동산과 증권의 가격 상승 비교

 - 경제학적으로 보았을 때 합리적이라면 부동산 가격의 상승이 증권 가격의 상승보다 높을 수 없습니다. 왜냐하면 부동산 가격에는 거주의 가치와 자산가격 상승에 대한 기대 가치가 합쳐져 있는 반면에 증권의 가격은 순수한 자산가격 상승에 대한 가치만을 반영하고 있기 때문입니다.(물론 배당이 있습니다만) 때문에 합리적 시장이라면 부동산보다 증권의 가격 상승이 더 높을 수 밖에 없습니다. 이는 지금까지의 전 세계 시장의 데이터를 볼 때 인정받을 수 있습니다. 다만 합리적이라는 가설은 아주 장기적으로 볼 때만 인정 받을 수 있는 것입니다. 때문에 한국에서는 아직까지는 부동산가격의 가치 상승이 더 높았지만, 장기적으로는 그렇지 못할 가능성이 더 높을 것입니다.

(이는 ‘런치타임경제학’ 이라는 책을 참고한 내용입니다.)

 

 간단히 요점만 요약해 보겠습니다.

1. 주택보급율은 110%를 넘을 때까지 더 공급하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 이는 실 수요자들을 대상으로 해야 할 것입니다.

2. 주택가격에는 분명히 버블이 있습니다.

3. 장기적으로 한국의 부동산 가격이 상승하기는 힘들 것으로 봅니다.

4. 부동산의 거래 없이 현재의 가격을 유지하면서(소폭하락) 인플에이션을 통한 가격 현실화가 부동산 버블의 해결을 위해서 바람직하다고 생각합니다. 그러므로 현재의 부동산관련 정책을 유지하는 것이 좋다고 봅니다. 거래가 증가하는 것은 매우 위험합니다.